VNN - Quy định về khung giá đất dường như không có nghĩa lý gì khi giá thực tế trên thị trường cao gấp nhiều lần. Tăng giá khung đất, ngân sách có thể tăng thu song sẽ khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp lớn, làm giảm năng lực cạnh tranh về thu hút đầu tư.
“Nới” khung giá đất ở lên gấp đôi
Nghị định số 104/2014 của Chính phủ, có hiệu lực từ 29/12/2014, đã đưa ra khung giá đất mới, với mức tối đa là 162 triệu đồng/m2, áp dụng cho đất ở tại đô thị loại đặc biệt tại vùng đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam Bộ, cao gấp đôi so với quy định cũ.
Thực tế thực hiện mười năm qua của Luật Đất đai sửa đổi 2003 liên quan đến giá đất cho thấy, mặc dù cơ quan Nhà nước đã rất cố gắng định giá đất, nhưng thực tế giữa giá đất do Nhà nước quy định so với mức giao dịch trên thị trường luôn có sự vênh nhau khá lớn.
Việc nâng giá khung giá đất được kỳ vọng đáp ứng được yêu cầu giảm dần chênh lệch giữa bảng giá và mặt bằng thị trường, góp phần thiết lập cơ chế chính sách đồng bộ trong quản lý đất đai. Phương án này sẽ góp phần giải quyết hài hòa lợi ích của nhà nước, người sử dụng đất và người có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư.
Tuy nhiên, mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn khủng hoảng nhưng giá “đất vàng” tại các khu vực đắc địa của Hà Nội vẫn không hề suy chuyển. Khảo sát cho thấy, các tuyến phố quanh khu vực hồ Hoàn Kiếm như Hàng Bài, Lý Thái Tổ, Hai Bà Trưng có giá đất tiền tỷ mỗi mét vuông. Các phố Hàng Bồ, Hàng Trống, Hàng Buồm, Bát Đàn..., giá có thấp hơn một chút khoảng 600-700 triệu đồng/m2.
Đơn cử, cuối năm 2010, để giải tỏa được khu đất vàng số 22-24 Hàng Bài và 25-27 Hai Bà Trưng cho một dự án xây dựng trung tâm thương mại - văn phòng, đơn vị chủ đầu tư đã phải chấp nhận đền bù với giá 900 triệu đồng/m2. Chưa kể, việc giải tỏa còn kéo dài khi một số chủ hộ khác vẫn đòi mức giá bồi thường 1 tỷ đồng/m2. Trước đó, mức giá đền bù 500 triệu đồng/m2 đã được xem là chưa từng có tại Việt Nam.
Một khu “đất vàng” khác của Hà Nội là vùng ven hồ Tây. Theo đánh giá của các chuyên gia, đất ở đây được coi là đắt nhất Hà Nội, nhưng vẫn được rất nhiều nhà đầu tư chú ý bất chấp cả khi thị trường trầm lắng. Giá đất khu vực hồ Tây trung bình khoảng 300-500 triệu đồng/m2 tùy vị trí.
Lo ngại giá đất tăng
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng nên tăng giá đất ở đô thị bởi giá loại này ở Hà Nội, TP.HCM đang thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Hơn nữa, dù giá trần của khung giá đất được đề xuất tăng lên đến 162 triệu đồng/m2 thì mới chỉ bắt đầu tiệm cận với giá thị trường chứ chưa sát với giá trung bình trên thực tế.
Ông Trần Như Trung, đại diện Tân Hoàng Minh nhận định, ở những nước phát triển cũng làm khung giá đất, nhưng điều khác biệt là họ chỉ sử dụng khung giá vào một hoặc hai mục tiêu. Còn ở Việt Nam, khung giá này lại phải xây dựng làm sao để đáp ứng nhiều mục tiêu như vừa để đền bù, GPMB vừa làm cơ sở định giá vay nợ, thuế đất,... điều mà không nước nào làm.
Ở các nước, họ có phương pháp riêng khi định giá đất để đền bù định giá vay nợ... Có nghĩa, mỗi một mục tiêu, chữ “giá đất” phải xác định rất cẩn thận. “Còn ở Việt Nam thì lại muốn làm được nhiều việc từ khung giá này. Về mặt lý luận là không có. Vì thế, nếu chúng ta cứ tìm một thứ mà nó không có thì chẳng có ý nghĩa gì”, ông Trung nói
Trong khi đó, nhiều chuyên gia, đại diện của doanh nghiệp kinh doanh địa ốc đều cho rằng khung giá mới sẽ có tác động đến thị trường bất động sản, đặc biệt là liên quan đến việc bồi thường, giải phóng mặt bằng vốn rất khó khăn ở hầu hết các dự án hiện nay.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng, việc tăng khung giá đất gấp đôi sẽ khiến doanh nghiệp bất động sản suy sụp trong bối cảnh thị trường vẫn đang rất khó khăn. Theo ông Đực, nếu tăng giá đền bù đất lên gấp đôi sẽ khiến nhiều doanh nghiệp rút khỏi thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến nguồn cung nhà trong tương lai.
Ông Nguyễn Viết Hải, Giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản VIC, nhận xét, việc tăng khung giá đất có một số việc tác động nhất định, thuế chuyển nhượng BĐS khi áp vào sẽ tăng lên, các khu đô thị, dự án chưa nộp tiền thuế sử dụng đất sẽ phải nộp nhiều hơn, dẫn tới tình trạng nếu chủ đầu tư không thấu hiểu. Thuế họ nộp vào cao dẫn tới nguy cơ đẩy giá thành BĐS lên cao. Vì do cấu thành giá cao nên họ có biên độ lợi nhuận nhất định, giá biệt thự liền kề, những dự án nộp tiền sử dụng đất cao sẽ tăng.
Quan điểm của TS Phạm Sĩ Liêm, Bộ TN-MT, là phải tìm cách hạ giá đất chứ không phải tạo điều kiện đẩy giá lên nữa như dự thảo khung giá đất hiện nay.
