Đất Việt - Hà Nội không nên nóng vội để tránh tình trạng đất đã giao nhưng đường sắt thì mãi không thành hình...
PGS.TS Đặng Đình Đào, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Phát triển, Đại học KTQD Hà Nội nói thẳng.
Dễ tham nhũng
Vị PGS cho hay, về mặt chủ trương thực hiện 10 tuyến ĐSĐT của UBND TP. Hà Nội nhằm cải thiện diện mạo đô thị, giải quyết tình trạng ùn tắc là điều rất cần thiết. Điều này cần phải khuyến khích làm.
Tuy nhiên, vấn đề ông quan tâm là Hà Nội sẽ huy động khoảng 40,056 tỷ USD để thực hiện 10 dự án trên bằng cách nào?
Vị PGS, không đồng tình thậm chí đề nghị Hà Nội phải cân nhắc thận trọng khi đề xuất giải pháp đổi đất lấy hạ tầng.
"UBND Hà Nội kiến nghị được đổi 6.000 ha đất, với tổng giá trị sử dụng đất khoảng 300.000 tỷ đồng để làm quỹ đất đối ứng cho các nhà đầu tư và đấu giá quyền sử dụng đất tại vốn thực hiện các dự án xây dựng công trình giao thông theo hình thức đối tác công tư PPP, trong đó, có các dự án đường sắt đô thị là điều rất đáng lo ngại.
Rất nhiều dự án xây dựng trung tâm hành chính ở nhiều tỉnh thành, địa phương cũng đã thực hiện theo cách đổi đất lấy hạ tầng và gặp phải phản ứng gay gắt từ dư luận.
Dư luận nói nhiều tới cơ chế nhập nhèm trong việc chuyển giao đất vàng giá rẻ, cách thức thẩm định giá đất không minh bạch, định giá thấp hơn giá thị trường... đã trở thành phao cứu sinh cho nhiều doanh nghiệp BĐS, là mảnh đất màu mỡ nuôi dưỡng tham nhũng, lợi ích nhóm. Vì vậy, tôi cho rằng Hà Nội phải tỉnh táo, không thể dễ dàng chấp thuận để phải gánh lấy những hậu quả cũng như những thiệt hại nặng nề", PGS.TS Đặng Đình Đào nêu quan điểm.
Mặt khác, ông cũng lưu ý, sự góp mặt của các công ty, tập đoàn đều là những nhà đầu tư BĐS, không có kinh nghiệm về đường sắt cũng là vấn đề lớn cần phải cân nhắc. Vấn đề đầu tiên vị chuyên gia đề cập là về chất lượng công trình, thứ hai là thời gian thực hiện và thứ ba là khả năng thu xếp vốn.
"Thạo buôn đất hơn làm đường sắt sẽ khiến chủ đầu tư có lợi thế trong tính toán khai thác, sử dụng những mảnh "đất vàng" để có lợi nhất.
Thực tế, các nhà đầu tư đều biết tiềm năng của các vị trí “đất vàng” đó nên nếu không quản lý chặt theo quy hoạch thì sẽ xảy ra việc chiếm dụng, lái quy hoạch theo mục đích sử dụng của chủ đầu tư.
Thậm chí, bị biến tướng thành cái nọ cái kia vừa gây bất lợi cho người dân vừa phá vỡ quy hoạch cảnh quan. Đà Nẵng từ một thành phố, đô thị đáng sống nhất nhưng giờ cũng đang đứng trước nguy cơ bị băm nát bởi những dự án tự do mọc lên" - ông Đào nói thẳng.
Vị PGS cảnh báo, Hà Nội cần phải rút ra được kinh nghiệm từ các bài học đổi đất lấy trung tâm hành chính ở nhiều địa phương. Việc này đã gây thất thoát, tham nhũng rất lớn cho ngân sách địa phương nói riêng cũng như ngân sách nói chung.
PGS Đặng Đình Đào cho rằng, kể cả trong trường hợp các nhà đầu tư có năng lực làm ĐSĐT, việc để cho nhà thầu đổi đất lấy hạ tầng vẫn tiềm ẩn những rủi ro bởi giá trị đất và giá trị hạ tầng đều có thể không được công khai minh bạch.
"Sự móc nối, "thỏa thuận không chính thức” giữa chủ đầu tư và cơ quan quản lý sẽ đủ để định giá đất thấp hơn giá thị trường. Chủ đầu tư và nhóm lợi ích hưởng lợi.
Nhưng khi thực hiện dự án, các công trình chủ đầu tư lại có những thỏa thuận ngầm nhằm đẩy giá trị công trình lên cao hơn gấp 5- 10 lần, kéo theo mức định giá suất đầu tư cũng bị đẩy lên cao hơn giá thực tế. Hà Nội đã có những con đường đắt nhất hành tinh hay những trạm BOT đã phải giảm gần 100 năm thu phí...
Rồi hàng loạt những "thủ thuật" trong quá trình thực hiện dự án như kéo dài tiến độ, sử dụng kỹ thuật, công nghệ lạc hậu, tìm cách đẩy vốn lên cao. Ví dụ, như dự án Cát Linh - Hà Đông, từ vốn đề xuất 300 triệu USD nay bị đội lên gần 900 triệu USD mà chất lượng, yêu cầu dự án còn không đạt được như mong muốn. Hay hàng loạt những chung cư, cao tầng bị thay đổi thiết kế, không có các công trình phục vụ an sinh xã hội như nhà trẻ, trường học...
Như vậy, chủ đầu tư vừa được hưởng lợi từ đất, chủ đầu tư còn nắm gọn cả phần lợi về giá trị thực sự của công trình", vị chuyên gia lo ngại.
Không đánh đổi bằng mọi giá
Trong bối cảnh cơ chế kiểm soát còn nhiều kẽ hở, vị chuyên gia cho rằng, nên ưu tiên xã hội hóa, kêu gọi các nhà đầu tư tư nhân có năng lực, tiềm lực tài chính thật sự vững mạnh muốn tham gia. Theo vị PGS, việc huy động cả các nhà đầu tư nước ngoài là cần thiết, tuy nhiên phải tránh những nhà đầu tư Trung Quốc.
Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng yêu cầu Hà Nội công khai lấy ý kiến người dân về những khu đất, diện tích đất được dự kiến để làm quỹ đất đối ứng cho các nhà đầu tư.
Cùng với việc công khai diện đất làm đối ứng thì Hà Nội cũng phải công khai quy hoạch cụ thể, chi tiết tại những khu đất đó. Ngoài ra, phải công khai chủ đầu được phép làm gì và không được làm gi tại những khu vực đó.
"Trước đây đã từng có trường hợp đổi đất lấy hạ tầng, sau đó, chủ đầu tư đã bán đứt đất vàng lấy tiền đi nơi khác đầu tư", vị PGS lưu ý.
Vị PGS nhấn mạnh, dù đứng trước tình thế rất khó khăn về vốn như hiện nay, nhưng giải pháp đổi đất lấy hạ tầng vẫn không phải là giải pháp được ưu tiên, không cần phải đánh đổi bằng mọi giá.
"Hà Nội không nên nóng vội để tránh tình trạng đất đã giao nhưng đường sắt thì mãi không thành hình", PGS Đào nhắc lại.
