Đất Việt - Thực hiện dự án theo hình thức BT là giúp chủ đầu tư "nhất bản thập lợi". Lợi thầu thi công và lợi nhận đất mà không cần đấu giá đất
Sau khi UBND TP. Hà Nội có đề xuất phương án đầu tư, giải pháp và cơ chế thực hiện 10 dự án ĐSĐT (đường sắt đô thị) Hà Nội, theo đó, Hà Nội có kiến nghị được đổi 6.000 ha đất để làm quỹ đất đối ứng cho các nhà đầu tư. Rất nhiều chuyên gia lên tiếng khuyến cáo Hà Nội không nên thực hiện cơ chế trên vì lo ngại nguy cơ gây thất thoát, tham nhũng lớn. Ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành cũng cho rằng cơ chế trên bộc lộ nhiều bất cập, cần phải cân nhắc kỹ.
PV:- Ông bình luận thế nào về chủ trương trên, thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Đực:- Có thể nói, trong số những "siêu đại gia" mang tiền đi làm từ thiện vẫn có những người làm vì có sự xót thương nhân đạo, nhưng cũng có người làm vì muốn bù lấp cho những tội lỗi do làm ăn bất chính, có người làm là vì muốn để nổi tiếng, còn có người làm từ thiện chỉ đơn giản là để rửa tiền.
Nhưng ở câu chuyện này lại khác, tôi không tin các "siêu đại gia" xung phong mang hàng tỷ USD đầu tư vào dự án này là để làm từ thiện.
“Đổi đất lấy hạ tầng” chẳng qua chỉ là hình thức đã rất cũ hơn 30 năm rồi , nay phủ lên nội dung vừa mới cũ là dưới hình thức BT. Thời gian qua, rất nhiều dự án BT được đề xuất tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương khác đều có dấu hiệu rõ ràng của sự câu kết, móc nối giữa chủ đầu tư với chính quyền địa phương gây thất thoát kinh khủng cho ngân sách nhà nước. Sự thất thoát tại các dự án BT còn lớn hơn gấp nhiều lần tại những dự án bán đất theo chỉ định.
Vì khi thực hiện dự án theo hình thức BT, không khác nào chúng ta đã giúp chủ đầu tư "nhất bản thập lợi", tức là chỉ bỏ ra một đồng đầu tư nhưng có thể thu lợi gấp mười lần. Bởi họ lợi đến 2 lần: vì lợi thầu thi công mà tránh đấu thầu và lợi nhận đất mà không cần đấu giá đất
Tôi xin chứng minh:
Tại rất nhiều dự án xây dựng BT ở Việt Nam bị phản ứng vì có suất đầu tư cao nhưng chất lượng dự án lại đi xuống. Ngay ở các phiên họp Quốc hội, các câu hỏi tại sao suất đầu tư đường cao tốc ở Việt Nam lại cao gấp 3-4 lần Mỹ, gấp đôi Trung Quốc, trong khi chất lượng còn tồi hơn đã nhiều lần được đề cập.
Đã có những dự án BT được đầu tư lên tới 4 tỷ USD nhưng chất lượng dự án chỉ tương đương 2 tỷ USD. Mặc dù chưa có một cơ quan nào công bố chính thức nhưng thực tế đã chứng minh tình trạng thất thoát và lãng phí trong các công trình xây dựng chiếm ít nhất từ 20 đến 30%, thậm chí có những dự án lên tới 60-70% tổng vốn đầu tư.
Tôi xin lấy ví dụ cụ thể nhất là cây cầu Tam Bạc (Hải Phòng) của một đại gia tự bỏ tiền ra xây mới được phản ánh gần đây.
Đây là cây cầu bê tông cốt thép, mặt đường bê tông nhựa, chiều dài 136m, rộng 26,4m, trong đó lòng đường rộng 10m, hè mỗi bên 8,2m, trọng tải 18 tấn, được đầu tư đồng bộ hệ thống cây xanh, điện chiếu sáng mỹ thuật cao và tự động hóa. Chất lượng cầu được thẩm định đạt tiêu chuẩn cho cùng lúc 6 chiếc xe tải trọng 50 tấn cùng lưu thông ngược chiều nhau trên hai làn đường qua cầu.
Đáng nói, thời gian hoàn thành cây cầu chỉ vỏn vẹn trong 50 ngày và chi phí cho cây cầu hết hơn 70 tỉ đồng.
Sẽ không có gì đáng nói nếu trước đó, thành phố không đưa ra chủ trương xây một cây cầu bắt qua đoạn sông này.
Theo kế hoạch của thành phố, thiết kế cây cầu sẽ rộng 6m, dài khoảng trên 50m và chỉ dành cho xe máy, xe thô sơ và người đi bộ. Kinh phí đầu tư dự kiến thành phố đưa ra khoảng 70 tỷ đồng và 18 tỷ đồng giải tỏa mặt bằng
Nếu tính theo suất đầu tư thì cầu thô sơ nhà nước là 70 tỷ đồng / 6m•70m=166,7 trđ/m2 , gấp hơn 8 lần cầu tải trọng 18 tấn của tư nhân là 70 tỷ đồng / 26,4m•136m = 19,5 trđ/m2, còn như KS công chánh già Nguyễn Thanh Liêm chuyên làm cầu nông thôn chỉ 3 trđ/m2 thì gấp hơn 33 lần.
Vì vậy, cần chấm dứt ngay cơ chế thực hiện dự án theo hình thức BT, đồng thời tách riêng việc đấu thầu đất với việc đấu thầu dự án ĐSĐT. Có thể không cho phép một doanh nghiệp được thực hiện đấu thầu cùng lúc hai hạng mục.
Bởi thực tế cho thấy, mỗi doanh nghiệp đều có một thế mạnh, doanh nghiệp đi kinh doanh đất thì khó có thể đảm bảo năng lực và chất lượng thi công đường sắt và ngược lại.
Rõ ràng, một anh thợ xây không thể tự nhiên trở thành kỹ sư chỉ trong vài ngày. Tại rất nhiều dự án đã cho thấy, các doanh nghiệp BĐS tay ngang tham gia vào các dự án xây dựng cầu đường nhưng thực chất là để khai thác, sử dụng "đất vàng". Còn thi công sẽ thuê lại nhà thầu khác hoặc doanh nghiệp đứng ra làm nhưng lại bán quyền quản lý với tỷ lệ thỏa thuận chênh lệch rất lớn. Tất cả chi phí này đều bị chủ đầu tư đẩy lên trong khái toán đầu tư dự án.
Chưa nói tới những trường hợp chủ đầu tư "tay không bắt giặc", tức là dự án thi công thực sự là 1000 tỷd , chủ đầu tư chỉ bỏ ra 200 tỷđ còn 800 tỷđ lại đi vay ngân hàng.
Về khả năng nhà đầu tư hưởng lợi lớn từ giá trị mảnh đất đó đem lại cũng vậy. Ai cũng biết, đất mang ra đổi mới chỉ xác định được đơn thuần diện tích của mảnh đất đó, nhưng giá trị thật sự của mảnh đất đó là khi nó được sử dụng vào mục đích gì và các chỉ tiêu quy hoạch như hệ số sử dụng đất bao nhiêu
Một mảnh đất có thể chỉ có giá trị 300 triệu nếu nó được làm công viên, xây trường học, nhưng giá trị của nó có thể đội hàng tỷ, thậm chí hàng chục, hàng trăm tỷ nếu nó được xây chung cư, nhà cao tầng. Như vậy giao đất chỉ định mất từ 2 đến 4-5 lần so với giá trị thương trường
Vì vậy, việc tách riêng hai dự án còn được xem là giải pháp nhằm ngăn chặn các nhà đầu tư có cơ hội được trục lợi từ hai đầu.
Hơn nữa, đứng về mặt pháp lý việc giao cho một doanh nghiệp kinh doanh BĐS thi công dự án đường sắt là không phù hợp và mâu thuẫn với giấy phép kinh doanh.
Bài học xương máu xảy ra tại Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn còn nóng hổi, từ cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” mà nhiều quan chức, lãnh đạo địa phương này đã phải dính vòng lao lý.
Như vậy, từ góc độ pháp lý cũng như kinh nghiệm thực tế đều cho thấy cơ chế BT đang bộc lộ nhiều mâu thuẫn có thể dẫn tới những sai phạm nghiêm trọng, cần phải xóa bỏ.
PV:- Nhưng ĐSĐT vẫn phải thực hiện trong khi nguồn vốn lại rất khó khăn, vậy theo nếu buộc phải cân nhắc lựa chọn "đổi đất lấy hạ tầng" thì theo ông Hà Nội phải làm thế nào để chống tiêu cực, tham nhũng. chậm tiến độ...?
Ông Nguyễn Văn Đực: - Tôi vẫn giữ quan điểm là phải tách bạch riêng biệt hai dự án đất - hạ tầng và giao cho hai nhóm quản lý độc lập khác nhau.
Đối với nhóm thứ nhất, là quản lý đấu thầu, thi công, xây dựng, giám sát chất lượng công trình. Nhóm này thuộc nghành Giao thông có trách nhiệm tổ chức các phiên đấu thầu công khai, rộng rãi các dự án ĐSĐT để lựa chọn những nhà đầu tư có đủ năng lực và kinh nghiệm được tham gia , kể cả nước ngoài
Nhóm thứ hai thuộc nghành Tài chính -Tài nguyên -Quy hoạch tổ chức đấu thầu, giao đất. Việc đấu thầu, giao đất được thực hiện sau khi phê duyệt quy hoạch hạ tầng , để tránh đơn vị trúng thầu sau đó lại xin đổi quy hoạch công năng và tăng chỉ tiêu như hệ số sử dụng đất - tăng tầng cao , tăng giá trị kinh doanh 2-5 lần mà bài học Giãng Võ còn nóng hổi
Tôi xin nhắc lại, tôi phản đối chủ trương "đổi đất lấy hạ tầng" và tôi cũng không thấy có lý do gì để buộc Hà Nội phải lựa chọn cơ chế đó. Hà Nội vẫn có thể thực hiện dự án ĐSĐT, vẫn có được nguồn vốn đầu tư nếu thực hiện theo cơ chế tổ chức đấu thầu 2 gói tách biệt công khai, minh bạch.
PV:- Xin cảm ơn ông!
